[摘要] “中国房价快速上涨的时代是否已经结束？历史存在偶然，过于自信的结论是武断的。然而，我们至少可以说，这个时代应该已经结束。”房企龙头万科今日公布的2012年年报，一如既往地“写意”着优雅而富哲理的“致股东书”。
“中国房价快速上涨的时代是否已经结束？历史存在偶然，过于自信的结论是武断的。然而，我们至少可以说，这个时代应该已经结束。”房企龙头万科今日公布的2012年年报，一如既往地“写意”着优雅而富哲理的“致股东书”。
该年报显示，公司在销售面积、销售收入以及净利润等各项主要指标上均创新高。其中，营收首破千亿大关，达1031.2亿元，同比增长43.7%，净利润也首超百亿，达125.5亿元，同比增长30.4%。
除营业收入外，万科去年实际签约销售金额也再度刷新行业记录，全年共实现销售面积1295.6万平方米，销售金额1412.3亿元，同比分别增长20.5%和16.2%。如此丰收与宏观面回暖密不可分。
销售回暖直接带动了房企拿地热情。2012年万科新增加开发项目78个。截至2012年底，按万科权益计算的规划中项目的建筑面积合计3947万平方米，继续保持在满足未来两到三年开发需要的水平。
对于2013年万科具体的销售目标，年报中未有明确提及，但从新开工计划来看，万科今年仍会坚持快速开发的策略，对市场前景的预期或好于2012年。
公告表示，2013年，万科现有项目预计将实现开工面积1653 万平方米，实现竣工面积1290 万平方米。
相比之下，2012 年，万科实现新开工面积1433 万平方米，比年初计划增长7.9%。实现竣工面积979万平方米。如果2013年万科新开工面积超过1653万平方米，那么今年的同比增速将超过15%。而新开工面积一直是房企当年推盘销售量的重要衡量指标。
看来，相比于竞争对手保利高度放出的20%年复合增长率来看，万科的增速也许并不会相差太远。
对于拿地计划，万科表示，鉴于公司目前的资金比较充裕，未来会立足自住需求的产品定位，继续关注可能的项目发展机遇。
在具体项目的决策上，公司仍然会重点关注土地价格相对于周边房价的合理性，以及项目的风险可控性，不会把项目的盈利前景建立在过于乐观的预期上。
对于2013年及以后的房地产市场形势，万科的判断一如以往地被高度重视。万科在“致股东书”中表示，中国房价快速上涨的时代应该已经结束。其“应该”包括三层含义：这是大众希望看到的结果，具有理性分析的合理性，且是大概率事件。
在上述判断下，万科认为房企可选择的长期策略应该是：面向真实自住的需求，而不是面向投资预期；依靠专业能力赚钱，而不是依靠投资的胆量或者获取资源的“门路”；快速周转，谨慎投资；同时严守经营底线，包括产品质量、财务安全和守法诚信等。
另外，2012年也是万科国际化发展的“元年”。2013年1月，万科公布了B转H股，这一被方案郁亮形容为万科历史上第二次股改。
据透露，万科已经成立了海外业务推进小组，正在全球范围内展开考察和调研。2013年1月，万科联合香港新世界，竞得香港荃湾西站项目；2月，万科再度出手，联合美国铁狮门，投资开发旧金山富升街201地块。
万科表示，进行国际化尝试的目的，在于使万科获得国际化视野，强化公司的精细化管理能力、以及在产品设计、客户需求理解等方面的专业能力。(编辑：杨麒玲)
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